Ist die Energiestrategie eine Bedrohung für Mieter?

Das Gebäudeprogramm bildet mit der Verschärfung der kantonalen Bauvorschriften (Stichwort MuKEn 2014) einen zentralen Eckpfeiler der Energiestrategie 2050 im Gebäudebereich. An der Fachtagung „Die Energiewende aus Mietersicht – eine Auslegeordnung“ vom 3. Juli der Schweizerischen Energie-Stiftung (SES) und des Mieterverbands (SMV) in Bern wurden deshalb die Auswirkungen von energetischen Sanierungen auf die Mieterschaft diskutiert.

Mit meinem Einstiegsreferat wollte ich aufzeigen, dass die Erhöhung des Mietzinsens nur marginal mit energetischen Sanierungen zu tun hat. Mit einer informellen Abstimmung wurde das Publikum gefragt „Ist die Energiestrategie eine Bedrohung für Mieter?“ – Nur einen Handvoll der Teilnehmenden konnte dieser Frage zustimmen. Dafür war eine grosse Mehrheit damit einverstanden, dass energetische Sanierungen zu einer Nettomietzinserhöhung führen.

Es sind praktisch keine Daten vorhanden, die zeigen, welche Auswirkungen energetische Sanierungen auf die Mieterschaft haben. Mit Hilfe einer nicht repräsentativen Studie von zehn Fallbeispielen versuchten das BFE und das BWO im Januar 2015 erste Auswirkungen zu eruieren, die den Zuhörenden präsentiert werden konnten.

In der Studie wurden die Kosten, welche auf die energetische Sanierung zurückzuführen sind, auseinander genommen. In den Fallbeispielen zeigte es sich, dass der Anteil der Mietzinserhöhungen infolge einer energetischen Sanierung meist höher ist als die erzielten Kosteneinsparungen aus dem reduzierten Energieverbrauch bei heutigen Energiepreisen. Mit steigenden Preisen ändert sich selbstverständlich das Bild. Diese Zahlen wurden durch eine Rechnung von Beat Züsli (Mieterverband) bestätigt.

Dank Gebäudeprogramm werden aber auch zu Gunsten der Mieter mehr Flächen energetisch besser saniert. Nach geltenden Vorgaben und Recht müssen Nettomietzinserhöhungen dank dem Gebäudeprogramm tiefer ausfallen. Die Beträge des Gebäudeprogramms müssen vom überwälzbaren, wertvermehrenden Anteil abgezogen werden. Im Rahmen des Programms wird auf diesen Umstand hingewiesen. Das Hauptproblem besteht darin, dass sich in der Praxis die Mieten an den Marktpreisen orientieren, während sich das Mietrecht nach der Kostenmiete richtet.

Eine Kündigung wird oft als Gelegenheit genutzt, die Miete wieder den Marktpreisen anzupassen. Die Begründung einer Kündigung kann eine Sanierung sein. Jedoch sind rein energetische Sanierungen ohne Leerkündigungen möglich und haben nichts mit diesen zu tun. Dazu kommt, dass der Auslöser von Sanierungsvorhaben am häufigsten der schlechte bauliche Zustand von Gebäuden ist.

Eine Mietzinserhöhung hat also mit energetischen Verbesserungen nur marginal zu tun.

Dank dem Anstoss der ES2050 kann begonnen werden, sich mit dem Problem des Vollzugs des aktuellen Mietrechts und mit der sozialen Gerechtigkeit des Zugangs zum Wohnen auseinanderzusetzen. In diesen Zusammenhang ist in Zukunft der Frage der Leerkündigungen mehr Aufmerksamkeit zu schenken. Dies bestätigte auch ein Vortrag der Vereinigung der europäischen Mieterverbände (Barbara Steenbergen), welche von „renoviction“ sprach, dem Vorgehen von Gebäudebesitzern, durch Sanierungen die Mieterschaft los werden zu wollen (eviction through renovation).

Die anstehenden grossen Herausforderungen für Mieter sind insbesondere eine Folge der Verknappung des bezahlbaren Wohnraums in urbanen Gebieten. Die Energiestrategie 2050 hat damit nichts zu tun.

Olivier Meile, Sektion Gebäude

Fotos: Noemi Tirro